بیدارشهر

عاشقی و نیکنامی سعدیا سنگ و سبوست

حسین آباد (تاریخچه و مشکلات فعلی) http://monazzam.persianblog.ir/

 

باسمه تعالی

تاریخچه:

سال 1378:

پس از تلخ شدن آب چاه دشت و از رده خارج شدن کشاورزان (به علت سن بالای کشاورزان قدیمی و عدم گرایش جوانان به کشاورزی) زمین های مجاور شهر بلا استفاده ماند و کشاورزان بدون داشتن بیمه ؛ بازنشستگی و دیگر خدمات رفاه اجتماعی رها شده بودند. از طرف دیگر برای توسعه شهر از طرف شرق ؛ زمین موجود نبود.در این شرایط تعدادی از معتمدین شهر از جمله

  1. حاج حسین ناظمی ؛
  2. حاج اکبر اسماعیلیان ؛
  3. شیخ احمد روحانی،
  4. حاج محمد اسلامی ،
  5. حاج عباس داروغه و....

به منظور کمک به کشاورزان ایده ی تغییر کاربری زمین ها از کشاورزی به مسکونی را ارائه نمودند و با جمع آوری تاییدیه کشاورزان ، پیشنهاد خود را به شهردار وقت آقای علایی ارائه نمودند و اولین صورتجلسه تنظیم شد.
در ابتدا شهردار با تقسیم 60% به شهرداری و 40% به مالکین موافقت نمود و تصمیم نهایی را به موافقت شورای اسلامی تازه کار موکول کرد و رئیس وقت شورای شهر ( آقای بشارتی ) منوط به مصوبه کمیسیون ماده 5 دانست.

با پیگیری معتمدین ؛ مقرر گردید معابر و خیابان ها ؛همچنین فضای سبز، مراکز تجاری وآموزشی از سهم 60% شهرداری باشد.(کل عرصه حدود 34 هکتار )

 در سال 1381:

 کشاورزان ، آقایان حاج حسین ناظمی و حاج اکبر اسماعیلیان را به عنوان هیأت امنای شهرک مسکونی انتخاب کردند و این دو نفر مسئول پیگیری امور شدند.

در این سال در جلسه ای با حضور فرماندار وقت ( آقای زارع) مقرر گردید 100 قطعه زمین به مسکن و شهرسازی واگذار گردد( 50 قطعه از سوی هیأت امنا و50 قطعه از سوی شهرداری) تا به منظور ساخت واحدهای مسکونی ارزان قیمت و شروع ساختمان سازی در این محدوده مورد استفاده قرار گیرد ولی علیرغم گذشت 5 سال هنوز حتی کوچکترین اقدامی صورت نگرفته است .(و این در حالی است که در قسمت غربی شهر که بعد از این تاریخ دست به کار شده اند چندین مرحله ساخت و ساز صورت گرفته است).

در سال 1383

دو نفر از افراد مورد اطمینان مأمور تعیین محل و مساحت زمین ها شدند . هر کشاورز آب چندین مالک ( ارباب) را در اختیار داشت و زمین هر ارباب نیز در چند نقطه بود که با حضور خود کشاورز اقدام به تعیین مساحت و ثبت آنها نمودند.

به منظور تامین بودجه لازم برای پیشبرد امور و مخارج لازم هیأت امنا تصمیم گرفت 30% مساحت اراضی را در اختیار کشاورز یا مالک قرار دهد و 10% را به این امور اختصاص دهد.

سال 1385 :

کار نقشه برداری و نقشه کشی و پیاده نمودن نقشه شهرک توسط هیأت امنا انجام گرفت . میخ کوبی قطعات به منظور مشخص شدن حدود هر قطعه زمین  توسط مهندس نجفی انجام شد.

سال 1386:

در تعطیلات نوروز 86 به منظور تسریع در پیشرفت کارهای شهرک به کمک هیأت امنا آمدم .

مشکلاتی که وجود داشت از این قرار بود:

1- عبور قنات از محدوده ی شهرک که در 10 قطعه، حلقه چاه آنان وجود دارد و مدعی زمین بالای قنات به عرض 12 متر هستند.

2- عبور لوله آب دشت خلیل آباد (؟)

3- مشاعی ( اشتراکی ) بودن قنات و تقسیم اراضی(حدود 100هکتار) بر اساس سهم آب ( در 1500 سهم تقسیم شده بود و به علت خشک شدن قنات سندها بی ارزش تلقی شده و مواظبت کافی نشده بودند).

4- انجام اصلاحات ارضی در سال 1349 و صدور سند اصلاحات ارضی علیرغم باطل نشدن سند قبلی که باعث وجود دو سند برای یک زمین شده است.

5- ثبت نام اکثر کشاورزان در دشت  به صورت فله ای و غیر موثق که باعث سردرگمی و تناقض اسناد می شود.

6- عدم مراجعه اکثر کشاورزان برای تکمیل ثبت سند اصلاحات ارضی در سال 1349 .- پس از انقلاب نیز این قانون ادامه نیافته است ولی اسناد صادر شده قبلی معتبر شناخته می شود.

7- عدم امکان خرید و فروش سهم آب بدون موافقت کشاورزی که فرم اصلاحات ارضی به نام او نوشته شده ولی خودش سالهاست فوت نموده است.

8- ساخت و ساز در محدوده ای به مساحت تقریبی 30% اراضی کل دشت  که عرصه را برهم زده است.

9- صدور سند بر اساس ماده 147 برای خانه های ساخته شده قبلی که سهم سندهای موجود اصلاحات ارضی را غیر قابل اعتماد کرده است. به ازای هر سند مقداری از سهم سند مربوطه کاسته می شود.

10- مشخص نبودن سهم مالک و کشاورز برای سندهایی که فرم اصلاحات ارضی برای آنان نوشته شده است ( به توافق طرفین موکول شده است).

11- تقسیم قطعات بین صاحبان زمین های کشاورزی به طوری که حقی از کسی ضایع نشود

12- لبریز شدن صبر و حوصله کشاورزان

13- وجود اختلاف بین برخی کشاورزان بر سر زمین

14- وجود اختلاف بین ورّاث بر سر زمین های به ارث رسیده 

15- درگیر بودن چندین اداره و ناهماهنگی آنان ( ثبت اسناد و املاک؛ جهاد کشاورزی؛ دارایی ؛ شهرداری)

16- وجود چندین دامداری در محدوده ی شهرک .

17- پیدا شدن سرو کله مالکانی که مانند سریال یک وجب خاک خود یا وکلایشان مراجعه می نمودند و بی خبر از همه جا مرغوبترین قطعات را می خواستند. جالب است که نوادگان یکی از آنها از آمریکا دنبال زمین آمده بود.

توضیح :

در سال 1349 شاه اقدام به واگذاری زمین های زراعی به کشاورزان نمود ولی به علت غیرشرعی خواندن آن از سوی مراجع دینی ، کشاورزان حاضر به قبول آن نبودند. از یکطرف صاحبان سند در محضر حاضر نمی شدند و عیرغم مخالفت آنان سند صادر می گردید و از سوی دیگر اکثر کشاورزان حاضر نبودند در محضر حاضر شوند و ماموران به زور برای آنان فرم تکمیل می کردند. در این بین سندها به سه دسته تقسیم شدند:

الف- سندهایی که فرم اصلاحات ارضی برای آنها تکمیل نشد: سند به نام کشاورز بوده یا کشاورز اصلا مراجعه ننموده است.

ب- سندهایی که فرم اصلاحات ارضی برای آنها تکمیل شده ولی سند اصلاحات ارضی صادر نگردیده است که این صاحبان این نوع سندها برای واگذاری باید حتما موافقت کشاورز مربوطه را حاصل کنند .

ج- سندهایی که سند اصلاحات ارضی به جای آنها صادر گردیده ولی سند اولیه باطل نشده است.http://monazzam.persianblog.ir/

با عرض پوزش از خوانندگان گرامی بابت تاخیر زیاد:  

پس از ورود به این عرصه ،  چندین جلسه جهت تقسیم عادلانه اراضی با هیئت امنا تشکیل شد ولی به نتیجه نرسید لذا هیئت امنا اینجانب را مامور تقسیم قطعات بین کشاورزان نمود .

نحوه ی تقسیم:

ابتدا مساحت کل زمین های کشاورزی و 30% آن و تعداد قطعات مورد نیاز مشخص شد سپس قطعات موجود شمارش گردید. قطعات اضافی سهم هیئت امنا بود که چیزی کمتر از 10% بود . برای تعیین قطعات هیئت امنا ، نسبت سهم هیئت امنا مشخص گردید (حدوداً  2 قطعه از هر 13 قطعه )  سپس از قطعه اول شمارش گردید و قطعات 7، 13، 20، 26،......  به هیئت امنا تعلق گرفت .

بقیه قطعات طبق نظر هیئت امنا از نظر مرغوبیت به چهار گروه تقسیم شد.

1-      قطعات کنار بلوار 45 متری ( به سمت ابوزیدآباد)

2-      قطعات کنار خیابان های 24 متری و 14 متری بین بلوک 1و 2 – 5و6

3-      قطعات کنار خیابان های 12 متری و 16متری و 24 متری انتهایی

4-      قطعات معمولی

 

ابتدا از گروه آبی شروع شد:

- به کسانی که بیش از 500 متر زمینشان داخل بلوار 45 متری شده بود یک قطعه از گروه آبی تعلق گرفت (به  سه نفر از کسانی که بیشترین مقدار را داشتند قطعه 200 متری و بقیه قطعه 160 متری تعلق گرفت)

- قطعات گروه قرمز شمارش شد و بر حسب مساحت زمین هر کشاورز ، تعداد سهم هر نفر مشخص شد و  سپس بر حسب محل زمین های عمده هر نفر ، سهم او از گروه قرمز مشخص شد. از آنجا که قطعات کنار خیابان های 24 متری محدود بود این قطعات به کسانی تعلق گرفت که بیش از 2 قطعه گروه قرمز را  داشتند.( یعنی کسانی که زمین بیشتری داشتند)

- قطعات گروه سبز نیز به همین صورت انجام شد با این اختلاف که کسانی که سهم کمتری از قطعات گروه سبز را داشتند در اولویت بودند.

- قطعات معمولی بدین صورت تقسیم گردید:

  الف- ابتدا قطعات باقیمانده هر بلوک مشخص شد

  ب- سپس قطعات مورد نیاز هر قسمت مشخص شد . برای تقسیم عادلانه تر ، نقشه به دوازده  قسمت تقسیم شد ( سه قسمت در عرض و چهار قسمت در طول) . از کنار بلوار 45 متری تا انتهای مدرسه شهدای هاشمیه – تا مقابل کوچه رزاقی – تا کنار خانه مرشدی – تا جاده مرغداری-  در عرض نیز به همین صورت در سه سطح تقسیم گردید .

 ج – محل تعلق گرفتن قطعه معادل ، روی نقشه مشخص شد.

 د- زمین هایی که قطعه معادل از گروه های قبل تعلق گرفته بود با رنگ مربوطه مشخص شد تا دوباره به آنها قطعه تعلق نگیرد ( البته اگر مساحت آن بیش از یک قطعه بود باقیمانده آن مد نظر قرار گرفت)

 ه- تعداد قطعه هر نفر مشخص شد ( 30% کل زمین کشاورزی تقسیم بر 160 متر)

 و- بسته به زمین عمده هر نفر ، محل قطعات  وی مشخص شد.

 ز- از بلوک 1 شروع شد و به ترتیب محل قرار گرفتن زمین کشاورزی ، قطعه هر نفر مشخص گردید.

به علت واگذاری تعدادی از قطعات بلوک های 1و 3و 7 به شهرداری و سازمان مسکن و شهر سازی ، محدودیت هایی وجود داشت .

درانتها تعدادی از قطعات بلوک 5 باقی ماند که برای خرده زمین ها در نظر گرفته شد. ( از آنجا که مساحت قطعات، ثابت و غیر قابل تغییر بود طبیعی است که مقداری خرده زمین برای هر نفر می ماند که مقرر شد کشاورزان یا با خریدو فروش یا به صورت اشتراکی قطعات باقیمانده را تحویل بگیرند ) سعی بر این بود که با استفاده از قطعات 144متری کمترین زمین ، طلب کشاورزان باشد.

پایان مبحث تقسیم.

ادامه دارد....


اطلاعات كمك كننده

ستاری:در هر استان كميسيون ماده 5 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران براي بررسي و تصويب طرحهاي تفصيلي شهري و تغييرات بعدي آن تشكيل ميشود .

طرح تفصیلی:
تعریف : :طرح تقصیلی عبارت از طرحی است که براساس معیارها و ضوابط کلی  طرح جامع شهر،

  • نحوه ی استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن ها
  •  وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور به میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری
  • و اولویتهای مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه
  • و حل مشکلات شهری
  •  و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی ، تهیه و تنظیم می گردد.در واقع محتوای طرح تفصیلی عبارت است از نقشه های کاربری اراضی ، شبکه های ارتباطی ، مساحت ها ،سرانه ها ، معیارها و ضوابط دقیق و اجرایی طرح جامع شهر که پیش از تهیه طرح تفصیلی تهیه شده و به تصویب مراجع رسمی رسیده است.

تعاريفي از آيين نامه اصلاحي ( آیین نامه اجرايي قا نون  تعيين تكليف اراضي اختلافي موضوع اجراي ماده 56 قانون جنگل ها ومراتع كشورمصوب 16/7/1373  مصوب وزارت جهاد سازندگي

ماده 1- تعاريف واصطلاحاتي كه دراين آيين نامه به كاربرده مي شود ازلحاظ اجراي قانون تعيين تكليف اراضي اختلافي موضوع اجراي ماده 56 قانون جنگل ها و مراتع كشور به شرح زير مي باشد :

1- زارعين صاحب اراضي نسقي : زارعين صاحب اراضي نسقي به افرادي اطلاق مي گردد كه براساس قوانين ومقررات اصلاحات اراضي نسق زارعي به آنها واگذار گرديده و يا درآمارهاي مربوط به عنوان زارع صاحب نسق زارعي قيد شده باشد .

2- مالكين : به اشخاصي اعم از حقيقي يا حقوقي اطلاق مي شود كه داراي اراضي زارعي يا مستحدثات با سند مالكيت ياگواهي اداره ثبت مشعر برمالكيت بوده ويا موافق احكام قطعي صادره از محاكم قضايي مالكيت آنان د رتاريخ تصويب قانون ملي شدن جنگل هاي كشور محقق شده باشد .
3- صاحب باغات و تاسيسات :  به افراد حقيقي وحقوقي اطلاق مي گردد كه برحسب اسناد مذكور دربند 2 مدعي مالكيت عرصه وعياني باغات و تاسيسات باشند.

4- باغ: طبق تعاريف مندرج در قانون اصلاحات ارضي و قانون حفاظت و بهره برداري ازجنگل ها و مراتع كشور مي باشد .

 


تعریف افراز

اگر یك مال غیر منقول ( خانه یا زمین یا مغازه ) بین حداقل دو نفر مشاعی باشد اگر این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا كنند باید آنرا افراز كنند پس افراز یعنی این كه مال مشاع بین شركای آن تقسیم شود . افراز فقط در اموال غیر منقول ( مثل ملك و زمین ) كار برد دارد.

تعریف تفكیك

تفكیك عبارت است از تقسیم ملك یا زمین یا چند قسمت كوچكتر مثل این كه مالك یا مالكان یك قطعه زمین ده هزار متری برای ساختن چند ساختمان آن زمین را به قطعات پانصد متری تقسیم كنند.


 تفاوت افراز و تفكیك

با تعریف افراز و تفكیك تفاوت های زیر بین افراز و تفكیك قابل ذكر است :


الف- افراز فقط در مورد مال مشاع كاربرد دارد یعنی در اموالی كه حداقل دو نفر شریك داشته باشد مثل این كه یك زمین دویست متری بین دو نفر به نسبت پنجاه به پنجاه درصد مشترك و مشاع باشد .


اما در تفكیك لازم نیست كه ملك یا زمین مشاع و مشترك بین دو یا چند نفر باشد . مثلا اگر یك نفر مالك سه هزار متر مربع زمین باشد و بخواهد در قسمتی از آن خانه مسكونی و در قسمتی ملك تجاری بسازد می تواند آنرا تفكیك كند و مثلا به دو قسمت هزارو پانصد متری تجاری و دوهزار و پانصد متری مسكونی تقسیم و تفكیك كنند .


ب- اگر ملك مشاع و مشترك بین دو نفر تفكیك شود هر دو شریك در هر دو قطعه سهم دارند ولی اگر مال مشاع و مشترك مفروز گردد هر كدام از مالكان می توانند سهم خود را تملك و تصرف كنند . مثلا اگر زمین ده هزار متر مربع بین دو نفر مشاع باشد و سهام هر كدام پنجاه درصد باشد با افراز زمین هر شریك مالك پنج هزار متر است و می تواند بدون موافقت آن نفر دوم هر كاری كه بخواهد در سهم خود انجام دهد . ولی اگر همین زمین مشاع ده هزار متری بین دو شریك به دو قسمت پنج هزار متری تفكیك شود  هر شریك در هر دو قطعه سهم دارد و شریك برای تصرف و خانه سازی و ..  باید موافقت و رضایت شریك خود را جلب كند وگرنه نمی تواند تصرف كند .


ج- در افراز چون سهم هر شریك باید مشخص و معین و مجزا گردد ممكن است بین شركا در مورد این كه كدام قسمت به او برسد اختلاف پیش آید بنابراین اگر بین شركا در مورد افراز مال مشاع اختلاف پیش آید دادگاه محل وقوع ملك به اختلاف آنها رسیدگی می كند . ولی در تفكیك این اختلاف پیش نمی آید زیرا هدف از تفكیك گرفتن سند مجزا و مثلا ایجاد واحدهای ساختمانی و تجاری است و هدف آن است كه سهم هر شریك معین و مشخص شود پس عمل تفكیك همیشه در مراجع ثبتی و نه دادگاه انجام می گردد.


http://www.hooghoogh.com/CatContent.asp?Code=1847

 

+ نوشته شده در  چهارشنبه شانزدهم آبان 1386ساعت 14:11  توسط اکبر ستاری  |